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Ratgeber für Eigentümer

WEG-Selbstverwaltung: Was kleine Gemeinschaften wirklich übernehmen müssen

Von Florian Kluge · Stand: Oktober 2026 · Lesezeit etwa 8 Minuten

Altes Treppenhaus in Berlin mit geschwungener Treppe und historischem Aufzug
Foto: Leon Seibert / Unsplash
Kurz gesagt Eine WEG darf sich selbst verwalten. Die Pflichten bleiben aber dieselben wie mit einer Verwaltung: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Rücklage, Versicherungen und Versammlungen. Dringend zu empfehlen ist ein Konto auf den Namen der Gemeinschaft. Es gibt zwei Modelle. Entweder handeln alle Eigentümer gemeinsam (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG), oder die Gemeinschaft bestellt einen Eigentümer zum Verwalter. Ohne Zertifikat ist das auf Dauer nur sicher, wenn es weniger als neun Sondereigentumsrechte gibt, ein Eigentümer bestellt ist und weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Ab neun Sondereigentumsrechten genügt der Wunsch eines einzigen Eigentümers.

Dieser Ratgeber ist für Gemeinschaften, die sich bewusst für die Selbstverwaltung entscheiden oder sie ernsthaft prüfen. Ist Ihre Verwaltung gerade weggefallen und brauchen Sie zuerst Ordnung, lesen Sie den Ratgeber WEG ohne Verwalter. Hier geht es um die Frage danach: Was kommt auf Sie zu, wenn Sie es dauerhaft selbst machen?

Zwei Modelle der Selbstverwaltung

Alle gemeinsam, ohne Verwalter
Niemand wird bestellt. Die Gemeinschaft wird dann von allen Eigentümern gemeinschaftlich vertreten (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG). Jeder Vertrag, jede Kontoeröffnung und jeder größere Auftrag braucht also alle oder eine Vollmacht, die alle unterschrieben haben. Einladen dürfen der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer (§ 24 Abs. 3 WEG). Die Beschluss-Sammlung führt, wer die Versammlung leitet, wenn die Eigentümer niemand anderen bestimmen (§ 24 Abs. 8 WEG).
Ein Eigentümer als Verwalter
Die Eigentümer bestellen einen von ihnen mit Mehrheit zum Verwalter (§ 26 Abs. 1, § 25 Abs. 1 WEG). Er vertritt die Gemeinschaft dann allein; einen Grundstückskauf- oder Darlehensvertrag darf er aber nur aufgrund eines Beschlusses der Eigentümer schließen (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG). Bestellt wird er für höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums für höchstens drei (§ 26 Abs. 2 WEG). Abberufen werden kann er jederzeit (§ 26 Abs. 3 WEG). Über seine Bestellung darf er mitstimmen, auch wenn zugleich über seinen Verwaltervertrag beschlossen wird (BGH, Beschluss vom 19.09.2002, V ZB 30/02). Wird nur über seinen Vertrag oder seine Vergütung abgestimmt, ist er in der Regel nicht stimmberechtigt (§ 25 Abs. 4 WEG).

Das erste Modell funktioniert, solange alle mitmachen. Das zweite ist belastbarer, weil eine Person handeln darf. Dafür trägt diese Person mehr Verantwortung.

Wann ein Zertifikat nötig wird

Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört grundsätzlich die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Jeder Eigentümer kann ordnungsmäßige Verwaltung verlangen (§ 19 Abs. 2 Nr. 6, § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Zertifiziert ist, wer die Prüfung vor einer Industrie- und Handelskammer bestanden hat oder eine gleichgestellte Qualifikation besitzt (§ 26a WEG). Für kleine Häuser gibt es eine Ausnahme. Sie gilt nur, wenn drei Bedingungen zusammen erfüllt sind:

Wie viele Eigentümer die Ausnahme beenden können, hängt von der Zahl der Eigentümer ab.

EigentümerEin DrittelSo viele genügen
31,001
41,332
51,672
62,002
72,333
82,673

Die Ausnahme gilt nur, solange weniger als ein Drittel einen zertifizierten Verwalter verlangt. Bei drei Eigentümern reicht also schon einer.

Ab neun Sondereigentumsrechten gibt es die Ausnahme nicht. Eine Zusammenarbeit mit einem Verwalter ohne Zertifikat bleibt möglich, solange er das Vertrauen aller Eigentümer hat (BT-Drs. 19/22634, S. 43). Verlangt aber ein einziger Eigentümer einen zertifizierten Verwalter, hat er darauf einen Anspruch.

Prüfschema mit drei Bedingungen, die zusammen erfüllt sein müssen: weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Eigentümer ist zum Verwalter bestellt, weniger als ein Drittel der Eigentümer verlangt einen zertifizierten Verwalter. Dann ist kein Zertifikat nötig. Fehlt eine Bedingung, kann jeder Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangen. Tabelle: Bei 3 Eigentümern genügt 1, bei 4, 5 und 6 genügen 2, bei 7 und 8 genügen 3, um die Ausnahme zu beenden.
Die Ausnahme vom Zertifikat greift nur, wenn alle drei Bedingungen zusammen erfüllt sind.

Eine Erlaubnis nach § 34c GewO braucht, wer gewerbsmäßig verwaltet. Ein Eigentümer, der nur die eigene WEG betreut, wird das in aller Regel nicht tun. Ob eine Vergütung daran etwas ändert, sollten Sie vorher klären.

Was jedes Jahr zu tun ist

Diese Aufgaben fallen in jeder WEG an, egal wie groß. Zu jeder steht, welche Hilfe man einzeln einkaufen kann, ohne gleich eine Verwaltung zu beauftragen.

Wirtschaftsplan und Hausgeld
Kosten schätzen, Vorschüsse je Wohnung berechnen, beschließen lassen (§ 28 Abs. 1 WEG). Ein vollständiges Rechenbeispiel zeigt der Ratgeber Wirtschaftsplan der WEG. Zukaufen: Buchhaltungsservice oder Steuerbüro.
Jahresabrechnung und Vermögensbericht
Nach Jahresende abrechnen, Nachzahlungen beschließen, den Stand der Rücklage berichten (§ 28 Abs. 2 und 4 WEG). Worauf es dabei ankommt, steht in der Checkliste zur Jahresabrechnung. Zukaufen: Abrechnungsservice, Steuerbüro für die Beträge nach § 35a EStG.
Heizkosten
Bei zentraler Heizung in der Regel verbrauchsabhängig abrechnen; das gilt auch in der WEG (§§ 3, 7 HeizkostenV). Zukaufen: Messdienst.
Konto und Hausgeld
Ein Konto auf den Namen der Gemeinschaft, Eingänge kontrollieren, Rückstände anmahnen. Wie das sicher geht, erklärt der Ratgeber WEG-Konto bei Selbstverwaltung.
Rücklage und Versicherungen
Eine angemessene Erhaltungsrücklage ansparen, das Gebäude zum Neuwert und gegen Haftpflicht versichern (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 und 4 WEG). Wie man die Höhe plant, zeigt der Ratgeber Erhaltungsrücklage.
Versammlung und Beschlüsse
Mindestens einmal im Jahr einladen, Niederschrift und Beschluss-Sammlung führen (§ 24 Abs. 1, 6 bis 8 WEG). Einzelne Fragen lassen sich per Umlaufbeschluss klären, die Versammlung kann unter Bedingungen auch virtuell stattfinden (§ 23 Abs. 1a, 3 WEG).
Haus, Verträge und Notfälle
Wartungen, Schornsteinfeger, Reinigung und Winterdienst beauftragen, Belege aufbewahren, für Notfälle eine Telefonliste bereithalten. Bei einem dem Gemeinschaftseigentum unmittelbar drohenden Schaden darf jeder Eigentümer ohne Zustimmung der anderen das zur Abwendung Nötige tun (§ 18 Abs. 3 WEG). Zukaufen: Hausmeisterdienst, Notdienst.

Unter neun oder ab neun Sondereigentumsrechten: was sich ändert

Weniger als neun Sondereigentumsrechte

Hier ist der Gesetzgeber davon ausgegangen, dass der Aufwand typischerweise geringer ist (BT-Drs. 19/22634, S. 44). Ein bestellter Eigentümer-Verwalter braucht kein Zertifikat, solange weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt. Das eigentliche Risiko ist die Abhängigkeit von einer Person: Zieht sie weg, wird krank oder verkauft, fängt die Gemeinschaft von vorn an.

Neun bis zwölf Sondereigentumsrechte

Hier hängt die Selbstverwaltung am Vertrauen aller. Mit mehr Eigentümern steigen die Zahl der Zahlungen, der Abstimmungen und die Gelegenheiten für Streit. Wer in dieser Größe selbst verwaltet, sollte die Buchhaltung oder die Abrechnung zukaufen und die Rollen schriftlich verteilen. Rechnen Sie ehrlich dagegen, was eine externe Verwaltung kosten würde. Was das in Berlin kostet, zeigt der Ratgeber Kosten der Verwaltung einer kleinen WEG.

Risiken, die oft unterschätzt werden

Ein Beschluss, der die Selbstverwaltung trägt

Halten Sie die Regeln in einem Beschluss fest. Diese Punkte gehören hinein:

  1. Modell: „Die Gemeinschaft wird gemeinschaftlich verwaltet“ oder „Frau A wird ab 1. Januar 2027 für drei Jahre zur Verwalterin bestellt“.
  2. Einladung: Wer darf einladen, wenn niemand bestellt ist oder die Verwalterin ausfällt (§ 24 Abs. 3 WEG)?
  3. Konto: Inhaberin ist die Gemeinschaft; wer verfügt, bis zu welchem Betrag allein, ab wann mit zweiter Freigabe? Ohne Verwalterin ersetzt der Beschluss die Vollmacht aller Eigentümer nicht, und Grenzen für eine Verwalterin wirken gegenüber der Bank nur, wenn sie dort eingerichtet sind (§ 9b Abs. 1 WEG).
  4. Zahlenwerk: Wer stellt Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung auf, wer beauftragt den Messdienst?
  5. Beschluss-Sammlung: Wer führt sie (§ 24 Abs. 8 WEG)?
  6. Gegenüber der Verwalterin: Wer vertritt die Gemeinschaft ihr gegenüber, etwa beim Vertrag (§ 9b Abs. 2 WEG)?
  7. Geld für die Arbeit: Auslagenersatz oder eine Pauschale, und wer die Haftpflichtversicherung bezahlt.
  8. Überprüfung: Einmal im Jahr in der Versammlung fragen, ob das Modell noch trägt.

Nicht anwaltlich geprüft. Passen Sie die Punkte an Ihre Gemeinschaftsordnung an.

Häufige Fragen

Ist Selbstverwaltung einer WEG erlaubt?

Ja. Die Verwaltung obliegt der Gemeinschaft (§ 18 Abs. 1 WEG), und ohne Verwalter vertreten alle Eigentümer sie gemeinsam (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG). Jeder Eigentümer kann aber grundsätzlich die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen. Die Ausnahme greift nur, wenn weniger als neun Sondereigentumsrechte bestehen, ein Eigentümer zum Verwalter bestellt ist und weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG).

Braucht ein Eigentümer-Verwalter ein Zertifikat?

Nicht, wenn es weniger als neun Sondereigentumsrechte gibt und weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Ab neun Sondereigentumsrechten kann jeder einzelne Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangen.

Kann ein einzelner Eigentümer die Selbstverwaltung beenden?

Oft ja. Ohne bestellten Eigentümer-Verwalter oder ab neun Sondereigentumsrechten kann jeder Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen. Bei weniger als neun Sondereigentumsrechten und einem bestellten Eigentümer-Verwalter braucht es mindestens ein Drittel der Eigentümer. Gezählt wird nach Köpfen (§ 19 Abs. 2 Nr. 6, § 25 Abs. 2 WEG).

Darf der Eigentümer-Verwalter eine Vergütung bekommen?

Ja, die Eigentümer können eine Vergütung oder Pauschale vereinbaren. Stimmen sie nur darüber ab, ist er in der Regel nicht stimmberechtigt (§ 25 Abs. 4 WEG). Bei einer gemeinsamen Abstimmung über Bestellung und Vertrag darf er mitstimmen (BGH, V ZB 30/02). Klären Sie vorher, ob die Vergütung steuerlich zu erklären ist und ob sie eine Erlaubnis nach § 34c GewO auslösen kann.

Brauchen wir für die Selbstverwaltung ein eigenes Konto?

Ja, das ist dringend zu empfehlen. Das Geld gehört der Gemeinschaft und sollte auf einem Konto liegen, dessen Inhaberin die Gemeinschaft ist, nicht auf einem Privatkonto. Unterlagen und Vollmachten erklärt der Ratgeber WEG-Konto bei Selbstverwaltung.

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Quellen