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Ratgeber für Eigentümer

Bauliche Veränderung in der WEG: Beschluss, Anspruch und Kosten

Von Florian Kluge · Stand: Oktober 2026 · Lesezeit etwa 10 Minuten

Zwei Solarmodule an der Brüstung eines Balkons in einem Wohnhaus aus Backstein
Foto: Yuma Solar / Unsplash
Kurz gesagt Eine bauliche Veränderung ist jede Maßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum, die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgeht. Ausgeschlossen sind Maßnahmen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen (§ 20 Abs. 4 WEG). Alle anderen kann die Gemeinschaft, soweit keine abweichende Vereinbarung entgegensteht, mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschließen. Innerhalb dieser Grenze kann jeder Eigentümer angemessene Maßnahmen für Barrierefreiheit, E-Auto-Laden, Einbruchsschutz und Steckersolargeräte verlangen und trägt dann ihre Kosten (§§ 20 Abs. 2, 21 Abs. 1 WEG).

Ein Balkonkraftwerk, eine Wallbox in der Tiefgarage, ein abschließbarer Fahrradraum: In kleinen Häusern kommen solche Wünsche oft von einem einzelnen Eigentümer, und die anderen fragen sich, ob sie mitzahlen müssen. Seit der Reform von 2020 sind die Regeln klarer und großzügiger als früher.

Was eine bauliche Veränderung ist

Das Gesetz unterscheidet zwei Arten von Arbeiten am Gemeinschaftseigentum. Die Erhaltung hält das Haus in Ordnung oder stellt den ordnungsgemäßen Zustand wieder her, etwa ein neues Dach, wenn das alte undicht ist. Sie gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG) und wird aus der Rücklage oder einer Sonderumlage bezahlt. Alles, was darüber hinausgeht, ist eine bauliche Veränderung (§ 20 Abs. 1 WEG). Beispiele: ein Fahrradraum, wo vorher ein Abstellkeller war, eine Gegensprechanlage mit Kamera statt einer funktionierenden Klingel, Solarmodule an der Fassade.

Die Abgrenzung ist nicht immer leicht. Entscheidend ist, ob die Maßnahme über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgeht, nicht allein, ob sie etwas verbessert.

Kein Umbau ohne Beschluss

Jede bauliche Veränderung, die ein einzelner Eigentümer am Gemeinschaftseigentum vornehmen will, braucht einen Beschluss, der sie gestattet, auch wenn niemand beeinträchtigt wird. Ausnahmen gelten nur, wenn das Beschlusserfordernis ausdrücklich abbedungen ist, oder für übliche Veränderungen im räumlichen Bereich des eigenen Sondereigentums (BGH, Urteil vom 21.03.2025, V ZR 1/24, Rn. 10 und 23).

Wer ohne Beschluss baut, muss mit einer Beseitigungsforderung rechnen. Er kann sich dann nicht darauf berufen, dass er einen Anspruch auf Gestattung gehabt hätte (BGH, V ZR 1/24, Leitsatz). Wird der Beschluss verweigert, ist der Weg die Klage auf Ersetzung des Beschlusses, bevor gebaut wird (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG; BGH, V ZR 1/24, Rn. 24). Nach derselben Entscheidung haften vermietende Eigentümer in drei Fällen auch, wenn ihr Mieter ohne Beschluss baut. Erstens: Sie haben den Umbau erlaubt. Zweitens: Sie mussten mit dem Umbau rechnen, weil der Mieter eine entsprechende Nutzung angekündigt hatte, und haben nicht auf den nötigen Beschluss hingewiesen. Drittens: Sie schreiten nicht ein, nachdem sie davon erfahren haben (BGH, V ZR 1/24, Leitsatz).

Drei Wege zur baulichen Veränderung

Die Gemeinschaft beschließt die Maßnahme
Etwa einen Fahrradraum für alle. Soweit keine abweichende Vereinbarung entgegensteht, genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 20 Abs. 1, § 25 Abs. 1 WEG). Wie gezählt wird, erklärt der Ratgeber Beschlussfassung in der WEG.
Die Gemeinschaft gestattet einem Eigentümer eine Maßnahme
Der Eigentümer baut selbst und auf eigene Kosten, die Gemeinschaft erlaubt es per Beschluss (§ 20 Abs. 1 WEG).
Ein Eigentümer hat einen Anspruch
Er kann angemessene privilegierte Maßnahmen verlangen (§ 20 Abs. 2 WEG). Das gilt nur in den Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG. Die Gestattung anderer baulicher Veränderungen kann er verlangen, wenn alle Eigentümer einverstanden sind, deren Rechte über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden (§ 20 Abs. 3 WEG). Auch das gilt nur in diesen Grenzen. Auch dann braucht es einen Beschluss, den der Eigentümer notfalls einklagen kann.

Privilegierte Maßnahmen: Wallbox, Balkonkraftwerk und Co.

Jeder Eigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die einem dieser Zwecke dienen (§ 20 Abs. 2 Satz 1 WEG):

Bei diesen Maßnahmen entscheidet die Gemeinschaft nicht mehr über das Ob. Sie entscheidet nur über das Wie, also etwa Ort, Leitungsweg, Befestigung und ausführende Firma (§ 20 Abs. 2 Satz 2 WEG). Einen Anspruch auf eine bestimmte Ausführung hat der Eigentümer in der Regel nicht (BGH, Urteil vom 09.02.2024, V ZR 244/22, Rn. 10). Für die ersten vier Zwecke hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine solche Maßnahme regelmäßig angemessen ist; Nachteile, die typischerweise mit ihr verbunden sind, machen sie nicht unangemessen (Leitsatz a). Eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage ist eine privilegierte Maßnahme typischerweise nicht (Leitsatz zu § 20 Abs. 4 Halbs. 1 Alt. 1 WEG). Die Kosten trägt der Eigentümer, der die Maßnahme verlangt; nur ihm gebühren die Nutzungen (§ 21 Abs. 1 WEG).

Beispiel Wallbox: Herr B. möchte an seinem Stellplatz im Hof eine Wallbox. Er stellt einen Antrag für die nächste Versammlung, mit Angebot eines Elektrikers und Leitungsplan. Ist die Wallbox angemessen und hält sie die Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG ein, muss die Gemeinschaft sie dem Grunde nach zulassen. Über den Leitungsweg und die Fachfirma entscheidet sie selbst. Die Kosten trägt Herr B. (§ 21 Abs. 1 WEG); halten Sie im Beschluss fest, dass dazu auch Strom und Wartung gehören.

Ausführlich, mit Zeitplan und Musterantrag: Balkonkraftwerk in der WEG und Wallbox in der WEG.

Die Grenzen

Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen weder beschlossen noch gestattet werden. Niemand kann sie verlangen (§ 20 Abs. 4 WEG). Eine unbillige Benachteiligung setzt voraus, dass man die Maßnahme einem verständigen Eigentümer bei wertender Betrachtung nicht zumuten kann (BGH, V ZR 244/22, Leitsatz zu § 20 Abs. 4 Halbs. 1 Alt. 2 WEG).

Wer die Kosten trägt

Die Kosten verteilt § 21 WEG in drei Stufen.

  1. Der begünstigte Eigentümer zahlt, wenn ihm die Maßnahme gestattet wurde oder wenn die Gemeinschaft sie auf sein Verlangen nach § 20 Abs. 2 WEG durchgeführt hat (§ 21 Abs. 1 WEG).
  2. Sonst zahlen alle nach Anteilen, wenn der Beschluss mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile gefasst wurde, außer die Kosten sind unverhältnismäßig. Dasselbe gilt, wenn sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren (§ 21 Abs. 2 WEG).
  3. Sonst zahlen nur die Eigentümer, die zugestimmt haben, nach ihren Anteilen. Nur ihnen gebühren dann die Nutzungen. Wer nicht zahlt, kann später verlangen, dass ihm die Mitnutzung nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Dann beteiligt er sich auch an den laufenden Kosten (§ 21 Abs. 3 und 4 WEG).

Die Eigentümer können per Beschluss eine andere Verteilung festlegen, dürfen dabei aber niemandem Kosten auferlegen, der nach diesen Regeln nichts zahlen müsste (§ 21 Abs. 5 WEG).

Ein Beispiel mit sechs Wohnungen

Ein fiktives Haus mit sechs Wohnungen und sechs Eigentümern, 1.000 Miteigentumsanteile: W1 und W2 haben je 150, W3 bis W6 je 175. Die Gemeinschaft soll einen Kellerraum zu einem abschließbaren Fahrradraum umbauen, mit Licht, Wandhaltern und Sicherheitsschloss. Das Angebot lautet auf 4.800 €. Unverhältnismäßig sind die Kosten nicht.

Fall A: W3 bis W6 stimmen dafür, W2 dagegen, W1 enthält sich. Von fünf abgegebenen Stimmen sind vier Ja-Stimmen, das sind mehr als zwei Drittel. Die Ja-Stimmen vertreten 700 von 1.000 Anteilen, also mehr als die Hälfte. Alle zahlen nach Anteilen (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG).

Fall B: W3 bis W6 stimmen dafür, W1 und W2 dagegen. Vier von sechs Stimmen sind genau zwei Drittel, nicht mehr. Beschlossen ist der Umbau trotzdem, denn dafür genügt die einfache Mehrheit, soweit keine abweichende Vereinbarung entgegensteht. Zahlen müssen aber nur die vier, die zugestimmt haben, nach ihren Anteilen von zusammen 700 (§ 21 Abs. 3 WEG).

WohnungAnteileFall AFall B
W1150720,00 €0,00 €
W2150720,00 €0,00 €
W3 bis W6, je175840,00 €1.200,00 €
Summe1.0004.800,00 €4.800,00 €

Fall A: 4.800 € × 150/1.000 = 720 € und 4.800 € × 175/1.000 = 840 €. Fall B: 4.800 € × 175/700 = 1.200 €. Enthaltungen zählen bei der Mehrheit nicht mit (BGH, Urteil vom 18.01.2019, V ZR 324/17, Rn. 8); nach unserer Einschätzung gilt das auch für die abgegebenen Stimmen in § 21 Abs. 2 WEG. In Fall A macht gerade die Enthaltung den Unterschied.

In Fall B dürfen W1 und W2 den Fahrradraum zunächst nicht nutzen. Wollen sie später doch, können sie verlangen, dass ihnen das nach billigem Ermessen gegen einen angemessenen Ausgleich gestattet wird; dann tragen sie auch die laufenden Kosten nach ihren Anteilen mit (§ 21 Abs. 4 WEG). Wie es aussieht, wenn genug Köpfe, aber zu wenige Anteile zustimmen, rechnet der Ratgeber Beschlussfassung in der WEG vor.

So stellen Sie einen guten Antrag

Fehler, die Sie vermeiden sollten

Häufige Fragen

Welche Mehrheit braucht eine bauliche Veränderung?

Soweit keine abweichende Vereinbarung entgegensteht, beschließt die Gemeinschaft eine bauliche Veränderung mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 20 Abs. 1, § 25 Abs. 1 WEG). Nicht beschlossen werden dürfen Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen (§ 20 Abs. 4 WEG). Wer die Kosten trägt, ist eine eigene Frage; sie richtet sich nach § 21 WEG, mehr dazu unter Wer die Kosten trägt.

Darf ich ein Balkonkraftwerk anbringen?

Sie haben seit dem 17. Oktober 2024 einen Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft ein angemessenes Steckersolargerät zulässt (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG). Das gilt nur, wenn es die Wohnanlage nicht grundlegend umgestaltet und keinen Eigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligt (§ 20 Abs. 4 WEG). Über die Ausführung, etwa die Befestigung am Geländer, beschließt die Gemeinschaft. Anbringen dürfen Sie es erst nach dem Beschluss; die Kosten tragen Sie (§ 21 Abs. 1 WEG).

Kann die Gemeinschaft eine Wallbox ablehnen?

Nicht dem Grunde nach, wenn sie angemessen ist: Jeder Eigentümer kann bauliche Veränderungen verlangen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG). Das gilt nur, wenn sie die Wohnanlage nicht grundlegend umgestalten und keinen Eigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen (§ 20 Abs. 4 WEG). Über das Wie entscheidet die Gemeinschaft. Die Kosten trägt, wer die Wallbox verlangt (§ 21 Abs. 1 WEG).

Was passiert, wenn jemand ohne Beschluss gebaut hat?

War ein Beschluss erforderlich, ist die Maßnahme eine rechtswidrige Beeinträchtigung, und die Beseitigung kann verlangt werden. Der Bauherr kann nicht einwenden, er hätte einen Anspruch auf Gestattung gehabt (BGH, V ZR 1/24).

Wer zahlt Wartung und Strom nach dem Umbau?

Wartung und Strom zahlen grundsätzlich die Eigentümer, denen die Nutzung des Umbaus zusteht (§ 21 Abs. 1 bis 4 WEG). Die Eigentümer können eine abweichende Verteilung von Kosten und Nutzungen beschließen. Dabei dürfen sie niemandem Kosten auferlegen, der nach § 21 Abs. 1 bis 4 WEG nichts zahlen müsste (§ 21 Abs. 5 WEG). Halten Sie im Beschluss fest, wer was zahlt.

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Keine Rechtsberatung. Dieser Text erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein. Ihre Gemeinschaftsordnung kann Abweichendes regeln, soweit das Gesetz es zulässt.

Quellen