Abrechnungssaldo und Abrechnungsspitze: Was ist der Unterschied?
Der Abrechnungssaldo ist der Endbetrag einer Einzelabrechnung, der nach der Verrechnung des Kostenanteils einer Wohnung mit ihren Vorschüssen übrig bleibt und eine Nachzahlung oder ein Guthaben anzeigt; der Begriff ist gesetzlich nicht definiert.
Kurz erklärt
Das Gesetz kennt nur Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse. Wie eine Einzelabrechnung ihr Ergebnis nennt und welche Vorzeichen sie verwendet, legt die Verwaltung oder ihre Abrechnungsvorlage fest. Lesen Sie deshalb immer die Legende: Steht dort „Nachzahlung“, „zu Ihren Lasten“ oder ein Minuszeichen?
Wichtig ist, wogegen gerechnet wurde. Gegen die beschlossenen Vorschüsse ergibt sich die Abrechnungsspitze, über die die Eigentümer beschließen. Gegen die tatsächlich gezahlten Beträge ergibt sich ein Saldo, der auch Rückstände enthält. Diese Rückstände schulden Sie bereits aus dem Wirtschaftsplan; die Abrechnung begründet sie nicht neu.
| Merkmal | Spitze | Saldo |
|---|---|---|
| Gerechnet gegen | die beschlossenen Vorschüsse (Soll) | je nach Abrechnung das Soll oder die gezahlten Beträge (Ist) |
| Rückstände | nicht enthalten, sie bleiben Schuld aus dem Wirtschaftsplan | enthalten, wenn gegen das Ist gerechnet wird |
| Rechtsgrundlage | Beschlussgegenstand nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG | kein Begriff des Gesetzes |
| Beschluss | Die Eigentümer beschließen über diesen Betrag. | Was über die Spitze hinausgeht, wird nicht beschlossen. |
Was ist die Abrechnungsspitze?
Die Abrechnungsspitze ist der Betrag aus der Jahresabrechnung, um den der Kostenanteil einer Wohnung von den im Wirtschaftsplan beschlossenen Vorschüssen abweicht; nur über diese Nachzahlung oder Anpassung beschließen die Wohnungseigentümer nach Ablauf des Jahres.
Maßgeblich sind die beschlossenen Vorschüsse, das Hausgeld-Soll, nicht das, was tatsächlich überwiesen wurde. Offene Vorschüsse schulden Sie weiter aus dem Beschluss über den Wirtschaftsplan; sie gehören nicht in die Spitze. Waren die Vorschüsse zu hoch, werden sie angepasst. Eine Erstattung von Vorschüssen, die nie gezahlt wurden, gibt es dabei nicht.
Ausgaben, die aus der Erhaltungsrücklage bezahlt wurden, dürfen nicht in die Spitze einfließen; sonst zahlten die Eigentümer doppelt. Fehler in der Jahresabrechnung zählen nur, wenn sie die Spitze und damit Ihre Zahlungspflicht verändern.
Rechtsgrundlage
- § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG
- Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Eigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse.
- § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG
- Die Vorschüsse beruhen auf dem Beschluss über den Wirtschaftsplan.
- BGH, Urteil vom 20.09.2024, V ZR 195/23
- Abrechnungsspitze ist der Ausgleich einer Unter- oder Überdeckung aus dem Wirtschaftsplan; Zahlungspflichten aus früheren Beschlüssen bleiben unberührt (Rn. 7). Maßgeblich ist das beschlossene Hausgeld-Soll (Rn. 10). Abrechnungsfehler führen nur zur Ungültigerklärung, wenn sie sich auf die Spitze auswirken (Leitsatz).
- BGH, Urteil vom 11.04.2025, V ZR 96/24
- Rücklagenentnahmen sind verteilungsneutral; der Beschluss kann teilweise für ungültig erklärt werden (Leitsätze 1 und 2).
- BT-Drucksache 19/18791, S. 77
- Bei Überdeckung werden Vorschüsse angepasst; nicht erbrachte Vorschüsse werden nicht zurückgezahlt.
Beispiel
Eine fiktive Wohnung trägt laut Abrechnung 3.420 € Kosten. Beschlossen waren dafür 12 × 270 € = 3.240 € Vorschüsse. Gezahlt hat der Eigentümer nur zehn Raten, also 2.700 €.
- Gegen das Soll: 3.420 € − 3.240 € = 180 € Nachschuss, die Abrechnungsspitze
- Gegen das Ist: 3.420 € − 2.700 € = 720 € offen
- Differenz: 720 € − 180 € = 540 €, die zwei unbezahlten Raten aus dem Wirtschaftsplan
Beide Zahlen können in einer Abrechnung stehen. Beschlossen wird nur über die 180 €. Falsch wäre es, die 720 € als Spitze zu beschließen: Das vermischt Nachschuss und Rückstand.
Und das Guthaben? Hätte die Wohnung nur 3.000 € Kosten getragen, wäre die Spitze 3.000 € − 3.240 € = −240 €: Die Vorschüsse werden um 240 € nach unten angepasst. Gegen das Ist bleiben trotzdem 3.000 € − 2.700 € = 300 € offen. Ausgezahlt wird nichts, denn nie gezahlte Vorschüsse werden nicht erstattet.
Fiktives Beispiel, alle Beträge erfunden.
Häufige Fragen
Ist der Abrechnungssaldo dasselbe wie die Abrechnungsspitze?
Nicht unbedingt. Die Spitze ist Kostenanteil minus beschlossene Vorschüsse; es kommt darauf an, was Sie nach dem Wirtschaftsplan schulden, nicht was Sie gezahlt haben (BGH, Urteil vom 20.09.2024, V ZR 195/23, Rn. 10). Ein Saldo kann dasselbe meinen oder zusätzlich offene Zahlungen enthalten. Prüfen Sie, ob gegen „Soll“ oder gegen „Ist“ gerechnet wurde.
Bedeutet der Saldo eine Nachzahlung oder ein Guthaben?
Eine Nachzahlung, wenn Ihr Kostenanteil höher ist als die verrechneten Vorschüsse; ein Guthaben, wenn er niedriger ist. Ob das mit Plus oder Minus dargestellt wird, ist nicht einheitlich; maßgeblich ist die Bezeichnung in Ihrer Abrechnung. Vorschüsse, die nie gezahlt wurden, werden nicht erstattet. Im Zweifel fragen Sie die Verwaltung vor der Versammlung in Textform.
Kann ich nur einen Teil des Beschlusses anfechten?
Ja, wenn die Spitze einen rechnerisch selbstständigen, abgrenzbaren fehlerhaften Posten enthält und die Eigentümer den Rest auch so beschlossen hätten (BGH, Urteil vom 11.04.2025, V ZR 96/24, Leitsatz 2). Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung begründet werden (§ 45 WEG).
Verwandte Begriffe
Mehr dazu
Keine Rechtsberatung. Dieser Glossareintrag erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein. Ihre Gemeinschaftsordnung kann Abweichendes regeln, soweit das Gesetz es zulässt.
Quellen
- Wohnungseigentumsgesetz: § 28, § 45
- BT-Drucksache 19/18791, S. 77 (Nachschuss, Anpassung, keine Rückzahlung nicht erbrachter Vorschüsse)
- BGH, Urteil vom 20.09.2024, V ZR 195/23 (Rn. 7, 10 und Leitsatz)
- BGH, Urteil vom 11.04.2025, V ZR 96/24 (Leitsätze 1 und 2)